Estimated reading time: 5 minut

Opłata adiacencka: Czym jest, ile wynosi i jak jej uniknąć?

Opłata adiacencka to temat, który budzi niepokój u wielu właścicieli nieruchomości. Ma to miejsce zwłaszcza po podziale działki lub wybudowaniu nowej infrastruktury przez gminę. Jest to należność, którą samorząd może nałożyć na właściciela w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Ten wzrost musi wynikać z działań gminy lub podziału geodezyjnego. Jako agentka nieruchomości z 7-letnim stażem w 3M ESTATE, często spotykam się z pytaniami o tę daninę. Zawsze informuję swoich klientów, kiedy urząd na pewno się do nich zgłosi w celu wyegzekwowania kolejnego ,,podatku″. Wyjaśniam także, jak możemy go uniknąć. W tym artykule wyjaśnię Ci, jak działają przepisy zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami i na co musisz przygotować swój portfel.

Jak ustalana jest wysokość opłaty adiacenckiej?

Decyzję o jej nałożeniu podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Z kolei rada gminy określa maksymalną stawkę w drodze uchwały. Stawki te nie mogą przekroczyć 50% różnicy wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału. W przypadku podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego stawka wynosi do 30% wzrostu wartości.

Przykład wyliczenia opłaty adiacenckiej

Wyobraźmy sobie pana Jana Kowalskiego, który podzielił działkę o powierzchni 4000 m². Przed podziałem wartość metra wynosiła 100 zł (całość 400 000 zł). Po podziale na mniejsze działki budowlane, operat szacunkowy wykazał wzrost wartości do 130 zł za metr. To daje łączną wartość 520 000 zł. Różnica wynosi 120 000 zł. Jeśli gmina uchwaliła stawkę 30%, pan Jan będzie musiał zapłacić 36 000 zł opłaty.

Opłata adiacencka a infrastruktura techniczna

Opłatę adiacencką możemy również zapłacić w przypadku budowy urządzeń infrastruktury technicznej. Środki te pochodzą m.in. z Skarbu Państwa, gminy, czy Unii Europejskiej. W takim przypadku stawka wynosi do 50% wzrostu wartości. Opłata adiacencka może zostać naliczona także wtedy, gdy gmina stworzy tylko warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej (np. kanalizacja, wodociąg, droga).

Ważne terminy: 3 lata na działanie gminy

Gmina nie może nałożyć opłaty, jeśli w dniu, w którym doszło do wzrostu wartości gruntu, nie została podjęta uchwała w sprawie opłat adiacenckich.

Terminy

Zgodnie z zapisem art. 98a Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat. Może to być od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Może to być także od dnia, w której stworzono warunki do podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej.

Należy zwrócić uwagę, że opłata adiacencka nie jest daniną obowiązkową. Gmina może z niej skorzystać lub nie. Niestety, większość gmin w moim regionie łódzkim i warszawskim skrupulatnie pilnuje tych wpływów. Korzysta ze swojego prawa, gdyż jest źródłem dochodów dla gminy.

Opłata adiacencka i renta planistyczna – różnice

Renta planistyczna często przez wielu mylona z opłatą adiacencką jest inną należnością dotyczącą wzrostu wartości nieruchomości. Tylko, że ta należność dotyczy uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Roszczenie z tego tytułu jest wymagalne w terminie 5 lat. Termin liczy się od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące. Maksymalna stawka to 30% od różnicy wartości nieruchomości.

Opłata adiacencka to nie renta planistyczna, a zapłata jednej należności nie wyklucza zapłaty drugiej

Przykład

Dobrym przykładem, kiedy te dwie należności mogą występować jednocześnie jest grunt rolny. Uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie grunt rolny zostaje przeznaczony pod zabudowę, skutkować będzie wniesieniem tzw. renty planistycznej. Następnie dokonując podziału na mniejsze działki budowlane gmina może obciążyć nas opłatą adiacencką od wzrosty wartości nieruchomości po podziale.

Warto przed sprzedażą nieruchomości dopytać w gminie, czy po sprzedaży gruntu takie opłaty nie wystąpią, aby uniknąć zaskoczenia i rozczarowania.

Kto faktycznie płaci i czy można tego uniknąć?

To zależy, mamy w tym przypadku dwie linie orzecznicze.

Jedna stoi na stanowisku, że zobowiązanym do opłaty adiacenckiej jest ten, kto posiadał nieruchomość w dniu stworzenia warunków do podłączenia. Ten kierunek wydaje się logiczny. Jednak druga linia orzecznicza ocenia, że w przypadku sprzedaży lub przeniesienia prawa obowiązek uiszczenia opłaty przechodzi na nabywcę nieruchomości. Co istotne – opłata ta nie podlega dziedziczeniu.

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej przy podziale?

Ustawa o gospodarce nieruchomościami daje nam pewne możliwości uniknięcia jej zapłaty, m.in.:

1. Podział odbywa się w trakcie uchwalenia stawek procentowych i uda się zatwierdzić podział nieruchomości przed podjęciem uchwały.
2. Zostanie zastosowany odpowiedni tryb podziału, umożliwia nam to zapis art.95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
3. Zostanie zastosowany odpowiedni tryb podziału, umożliwia nam to zapis art.95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
4. Podział w trybie sądowym
5. Podział rolny; podział gruntów przeznaczonych na cele rolne i leśne nie podlegają tej opłacie.

Inni też czytali:

https://www.3mestate.pl/rewolucyjne-zmiany-w-ustawie-o-planowaniu-i-zagospodarowaniu-przestrzennym/

https://www.3mestate.pl/dostep-do-drogi-publicznej-pierwsze-kryterium-analizy-przy-zakupie-dzialki/

Zapisz się na bezpłatny newsletter, a otrzymasz:

• Wydanie ebooka poświęcone warunkom zabudoway i najnowszym zmianom
• Jako pierwszy dowiesz się o najważniejszych zamianach na rynku nieruchomości
• Jako pierwszy dowiesz się o bezpłatnych ebookach i wydarzeniach ze świata nieruchomości.
• Kupony rabatowe o wartości 10% na zakup naszych usług

Polecane biuro nieruchomości z Łodzi.

Opinie w Google 5/5

Imię

E-mail

Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych przez tę stronę w sposób opisany w polityce prywatności oraz polityce RODO. Administratorem powyższych danych osobowych jest 3M Estate. Dane osobowe przekazuję dobrowolnie, będą one przetwarzane jedynie w celu realizacji i kontynuacji komunikacji lub w celu skontaktowania się oraz przetwarzania wyłącznie otrzymanych danych lub otrzymanych w przyszłości (np. dokładniejsze preferencje co do nieruchomości, którą chcieliby Państwo nabyć lub te dane, których potrzebować będzie sprzedawca nieruchomości, którą będą Państwo chcieli nabyć). Masz prawo dostępu do treści swoich danych osobowych innym odbiorcom. Masz prawo dostępu do treści swoich danych i ich poprawiania, oraz żądania zaprzestania przetwarzania poprzez kontakt na adres biuro@3mestate.pl